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一个例子说明什么是CDS?
如果还觉得难以理解 ，就以世界上第一笔CDS创建的过程来解释：
1993年美国埃克森石油公司因为一艘油轮发生了原油泄漏而面临50亿美元的罚款 ，埃克森公司找到了它的金融老客户J.P.摩根银行要求贷款 。但是，这笔贷款只有很低的利润 ，如果贷了 ，不仅没多少赚头，关键它会攫取摩根银行的信用额度，银行还要为这笔贷款留出大笔的资本储备金。
当时的J.P.摩根正在为贷款信用额度的问题 ，大伤脑筋 。因1988年的《巴塞尔资本规定》规定 ，所有银行的账面都必须保留银行贷款总额8%的资本储备：每借出100美元就要留存8美元的准备金 。
J.P.摩根认为这一规定相当不合理，因为它的贷款都是针对可靠的企业客户和国外政府 ，违约率非常低 ，每借出100美元，就要保存8美元的准备金似乎完全是一种资源浪费。由于J.P.摩根的贷款风险几近于零 ，因此收益率也低 。这样一来 ，J.P.摩根已经感到了业务发展的危机 。
如何既贷出这笔款，又可以不影响J.P.摩根的信用额度呢?J.P.摩根银行的金融衍生品部门 ，想出一个办法 ，他们找到了欧洲重建和发展银行的官员并提出，每年向欧洲重建和发展银行支付一定的费用 ，而欧洲重建与发展银行则承担埃克森公司这笔贷款的信贷风险 ，以有效保证J.P.摩根的这笔贷款没有任何风险。
如果埃克森公司违约无法偿还贷款，欧洲重建和发展银行则承担J.P.摩根的损失;但是，如果埃克森公司没有违约而偿还贷款 ，欧洲重建和发展银行则会取得不错的收益。
欧洲重建于发展银行业认为埃克森这样的大公司 ，违约的可能性为零，因此会稳赚一笔担保佣金 。因此答应了这笔交易 。按照当时的金融衍生品交易方案 ，这笔贷款虽然贷给了埃克森公司 ，但是由于它是没有任何风险的。因此，它不影响J.P.摩根公司的内部信用额度 。
J.P.摩根用很小的一笔保险金付出 ，就获得了50亿美元的额外信用额度 ，这个信用额度，本来是需要4亿美元的资本金来支撑的 ，但J.P.摩根并没有为之准备4亿美元的资本金 。
结果证明 ，这次发明创造给各方都带来了收益，埃克森获得了贷款 ，J.P.摩根获得了利息收入 ，而欧洲发展与重建银行则没付出什么，就轻轻松松获得了一笔保险佣金。信用违约互换(CDS)由此获得市场认可 。
为何中国需要CDS?
民生证券管清友、李奇霖等分析师认为，目前债市信用风险事件频发 ，?打破刚兑?正在加速推进 ，市场非常需要风险分散工具，只要工具缺陷不再 ，CDS将会迎来快速发展 。
以钢铁 、煤炭 、水泥等典型行业为例 ，2015年11月以来信用利差迅速走扩，当前煤炭、钢铁债与同等级同期限债券的信用利差约为 200BP和170BP ，对风险的覆盖程度增强。
配合债转股 、资产证券化 ，化解银行不良资产 。解决商业银行不良资产包括两个方面的内容，一是对已经沉淀的不良资产要进行处置;二是要防范新的不良资产的形成 。这两方面的内容实质上也都可以归结为信用缺失问题 ，发展信用衍生产品CDS将有助于这两方面问题的解决。
民生证券表示 ，缓解银行?惜贷情绪?，盘活银行资产 。商业银行?惜贷?严重阻碍了资金的合理流动 ，降低了资金的使用效率 ，进而减缓了经济发展 。
由于?惜贷?的根源是信用缺失，解决这个问题也应该从信用入手。
通过设计实用可行的信用衍生产品，商业银行能把信用风险从市场风险中分离出来 ，并以合理的价格转移出去 ，?惜贷?问题将得到极大的缓解。信用衍生产品能在市场上进行交易的关键在于找到合适的购买者，在现实经济生活中 ，比商业银行更为了解借款者信息的机构 ，如果信用衍生产品价格合理，它们是愿意购买的 。
经济增速目标为什么是5%
对房企融资凛冬已至的感受 ，已经不止一次在业内发酵 。
9月11日 ，北京银保监局官网公示的两张罚单，再度让外界看到了监管层对违规信托融资的零容忍。
因违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条 ，中信信托有限责任公司和建信信托有限责任公司共计被罚120万元 ，归因于信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款 。
这不是监管层首次开出的罚单 。自2019年以来，陆续有金融机构因直接或变相提供前融收到罚单。
9月15日 ，时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到 ，之所以被罚是由于之前的违规项目，并非最近新出的项目，但该人士并未透露所涉及的房企 。
9月13日 ，多位房地产业内人士对时代周报记者表示 ，接下来对地产融资端调控将延续收紧的态势，目的是引导房企融资更加合规 。
在“房住不炒 ”的大方向下 ，房地产行业迎来了拿地款融资通道被封 、融资成本高涨等融资的困局。
监管渐严
在8月底的业绩发布会上 ，融创中国董事长孙宏斌给出了“史无前例”一词来形容当下的融资环境 。
在他的理解里，对房企融资端切入的调控 ，不仅仅是影响到房企拿地 ，更可能会蔓延到下游的销售端 。
在此番话出现的前三个月，由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设 ”工作的通知》（以下简称“23号文 ”）率先吹响了警报。
根据5月17日发布的23号文 ，过往几大“曲线”融资方式成为监管部门重新点名的对象：禁止信托公司向“四证 ”不全的开发商直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后 、应收账款 、特定资产收益权等方式变相提供融资；禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等 。
监管部门还在“查漏补缺 ” 。8月 ，一线城市、二线在内的32个城市银行，随即迎来包括开发性贷款、经营性物业贷款 、涉房的商业票据质押贷款等在内的房地产业务专项检查。
近日 ，按照58安居客房产研究院首席分析师张波的分析 ，5?9月政策明显呈现三步走态势。
他认为，首先是从早前对“房住不炒” 、以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的“定调严控 ”，再到第二部“严控信托 ” ，第三步则是实质性落实 ，“加大整治” 。
监管加强所带来的效果正在逐渐显现 。
同策机构的最新数据显示，8月份40家典型房企融资金额为368.26亿元 ，环比下跌58.15% ，这也是年内第二次断崖式下跌。
另据世联行和用益信托数据，具体到海外融资和信托融资规模上也出现锐减 。
8月房地产全行业境外发债112亿元 ，环比大降77% 。同样 ，投向房地产新增信托项目金额为616亿元，环比降低19% ，同比减少40%。
在时代周报记者9月13日的采访中 ，多位地产业内人士认为，未来继续出现的融资下降 ，将会扩大对房企拿地的影响 。
9月16日 ，某规模型房企投拓部人士陈波（化名）对时代周报记者表示，离开往常游刃有余的配资拿地，开发商需要时间适应 。
“此前开发商往往通过1∶1甚至是3∶7的配资拿地 ，也就意味着一半的拿地资金由银行提供。在拍地成功后 ，符合条件的还可以向银行申请开发贷 。建安公司在开发过程中的垫资对于开发商来说又是一笔无息贷款 。房子到了预售又有现金收入。 ”陈波分析道 。
陈波说，有些机构甚至可以帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣 。
这也就意味着 ，开发商全程可能不需要有太多的资金沉淀。
9月13日 ，接近信托公司的相关人士告诉时代周报记者，尽管23号文几乎全面封堵了信托公司以债权性方式提供前融的路径 ，前融业务难以为继。但目前 ，还是有房企以符合“四三二 ”（“四证”齐全、30%自有资金投入 、二级以上资质）标准项目为名义的融资，行业俗称“套壳 ” 。
据了解 ，套壳通常做法是向符合“四三二 ”项目提供融资 ，但不抵押该项目也不进行强监管，而是用新项目作为抵押物进行监管和作为还款来源 。
该模式没有明确被列入23号文中 ，因各地银监监管尺度不同以及信托内部风控不同 ，尚有操作的空间。不过截至发稿，时代周报记者未能进一步确认具体的项目和城市 。
中小型房企困局
市场寒冬之下，不少地产商不得不采取谨慎态度来面对下半场 。
从8月业绩会上释放的信息看 ，“谨慎”是部分房企的关键词。融创是当中的典型 ，从今年5月开始至今，公开市场的招拍挂拿地已经停止 。融创方面的表述是“不急于拿地 ，从容客观判断市场 ”“聚焦在一二线城市有机会再拿 ” 。
同样中国恒大也给出了拿地的前提条件 ，“除非有政策的利好，投资态度谨慎”。
但是 ，这些于开发商而言 ，都是节流的手段之一，想要活下去 ，开源才是关键 。
自然 ，如何融到钱，受到关注 。
监管对房企融资的严控 ，并不意味着对融资的一刀切。
事实上 ，房企依旧可以通过其他渠道为融资开源 。
8月30日，深交所披露的公开信息显示，碧桂园发行的“华西?碧桂园购房尾款2019年第一期资产支持专项计划 ”已获通过 ，拟发行金额为18.31亿元 。
此外 ，像佳兆业万豪酒店物业12.6亿元ABS 、荣安地产4.4亿元商业资产ABS项目、中骏集团拟发行80亿元ABS等，正在等待监管层受理的道路上。
在REITs融资上 ，招商蛇口也试图打开通道。9月2日 ，公司公告，计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市 。一旦发行成功 ，港交所将迎来第12只REITs产品 。
业内也有担忧。“相比较而言 ，小型开发商的竞争力不排除会有进一步的减弱 。因为资金和资源正在向头部房企聚焦 。 ”陈波表示。
也有公司视为是机遇 。绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军就在半年度业绩会上回应时代周报记者表示，融资的收紧对公司而言未必是坏事 ，“绿地香港从来没通过信托方式进行融资 ，不存在任何一笔信托贷款和土地款的前端融资 。公司在境内的融资空间非常大，因为有很多工具还没有用” 。
分化加剧
不过 ，地产企业融资成本也在出现巨大分化 。
融资成本的高低 、融资额度的大小 ，正在对房企的融资能力提出新的考验 。对多数民营房企来说，当下的情况并不乐观。
根据2019年上半年的财报，民营房企的融资成本普遍在6%?9% 。头部房企碧桂园（02007.HK） 、万科集团（000002.SZ；02202.HK）、中国恒大（03333.HK） 、融创中国的平均融资成本已经在6.13% 、6%、8.6%和8% 。中型房企泰禾集团和富力地产则分别达到9.3%和6.48%。
央企背景的房企 ，融资成本则较低。以中海地产和华润置地为例 ，今年上半年的平均融资成本仅在4.28%和4.45%，较去年年末下降了0.02% 。
央企房企在发债上的优势也较为明显 。以中国恒大和招商蛇口为例 ，前者今年来的多笔债权 ，利率达到9%?11%之间，而后者在今年3月发行的一笔150亿元可交换债券 ，票面利率0.1%。同时截至8月以来 ，40家房企9笔利率4%以下的企债权融资中，招商蛇口占据4笔 。
但不管各家在融资成本上呈现怎样的差异 ，地产企业需要进一步通过自身的运营来提高管理水平已经是不争的事实 。
公开信息显示 ，多家房企已经将回款率视为重要的考核指标。道理不难理解，加速销售回款成为开发商的重要资金来源 。
“今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的 。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。
而万科在考核回款时已经不设定具体数字 ，取而代之的是细化到了各项指标 。在执行时间上保持动态 ，每个季度调整一次，为的就是促进销售和回款 。“每天都是卖楼的好日子。 ”万科执行副总裁 、首席运营官张旭称 。
头部房企如此，中小型房企亦是如此 。比如旭辉控股（00884.HK） ，根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍 ，为了回款，公司专门成立了回款小组 ，“以销定产 、降低库存 ，提高去化、加快回款，是旭辉集团下半年的发展策略 ”。
“于房企而言 ，我认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务的风险 ，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖 ，信用风险相对来讲会比较大；二是土地存量储备不足同时又积极拿地的风险 。” 近日 ，联讯证券首席经济学家李奇霖在国家金融与发展实验室的《中国住房金融发展报告（2019）》发布会上提示 。
经济增速目标为什么是5%如下：
1、“5%左右 ”增速目标彰显稳健务实，不搞强刺激
随着疫情防控措施优化调整和快速过峰 ，中国经济进入回稳上升通道。去年底中央经济工作会议将“推动经济运行整体好转 ”作为今年工作重点 ，坚定了各界对中国经济回稳向好的信心 。今年春节假期旅游观影餐饮等线下消费火爆，以及1 、2月份多项经济数据“开门红”，都彰显出中国经济的巨大韧性和增长潜力 。
综合前述因素 ，分析机构在预测今年GDP增速目标时普遍比较乐观 ，预测值大多分布在5%-6%区间，甚至有学者建议将增速目标设定为“6%+ ”。最终 ，政府工作报告将今年GDP增速目标明确为“5%左右 ” ，主要是出于何种考量？
“这一目标充分考虑了今年我国经济面临的内外部复杂形势 。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，当前我国消费和内需处于恢复阶段 ，恢复基础有待夯实 ，需求收缩 、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大 。同时，世界经济衰退风险上升 ，出现滞胀趋势 ，外需前景不确定性增加，使我国出口面临压力。这些都可能对我国经济带来影响 。
在去年GDP增长3% 、基数较低的前提下 ，分析人士普遍认为 ，今年实现5%左右的增长目标压力不大 。多位研究者表示，在疫情扰动消退 、信心回升等因素推动下，叠加稳增长政策持发力 ，今年中国经济的实际增长水平有望达到5.5%左右。
2、“5%左右 ”增速目标体现“质在量先 ” ，推动高质量发展
高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，经济社会发展须以推动高质量发展为主题 。红塔证券首席经济学家李奇霖表示 ，今年“5%左右”的经济增长目标偏稳健 ，体现出“质在量先 ”的发展思路，主要是为高质量发展留有空间 ，为防范化解金融风险留有余地 ，实现经济增长目标主要靠内生动力修复 。
“即便今年外需有下滑压力，但还是要追求稳字当头 ，不通过过高 、过快拉高宏观杠杆率来对冲外需压力 ，而是希望宏观杠杆率能够稳定，靠消费 、改革等内生动力来支撑经济增长。 ”李奇霖称。
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