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永佃权是指；土地关系中佃方享有长期耕种所租土地的制度 。佃农在按租佃契约交纳地租的条件下﹐可以无限期地耕作所租土地﹐并世代相承。即使地主的土地所有权发生变化﹐佃农的耕作权一般仍不受影响 。永佃权最早出现在宋代﹐明代有所发展﹐有永耕﹑长租﹑长耕等名 。明代中叶以后﹐首先在福建等东南省份的某些地区流行﹐清代盛行于东南诸省及华北﹑西北﹑华南的部分地区﹐民国时范围又有所扩大。 佃权是以支付佃租为对价而永久在他人土地上进行耕作或者牧畜的权利 。永佃权制度源远流长 ，在中外有着各自的发展过程 。
原始社会末期 ，随着社会生产力和交换的发展，促进了私有制的发展 ，使原始社会解体 ，产生了国家，出现了奴隶社会的奴隶主私有制，并产生了调节该种私有制的法律 ，确立和保护奴隶主阶级的财产所有权。在所有权产生过程中 ，社会生活关系和经济关系发生了根本性变化，为了适应这种变化 ，他物权开始萌芽。《汉穆拉比法典》规定 ，土地归王室占有和公社占有，耕地分给各家使用 ，使用必须交纳赋税并负担劳役 ，允许各家世袭这种土地使用关系 。这种土地使用关系就是早期永佃权的萌芽（注：王云霞等 。东方法概述[m].法律出版社，1993.16.）。永佃权这一概念的使用 ，最早出现在希腊 。罗马最初的永佃权大多产生于国家和个人之间 。罗马的侵略和扩张 ，使其不断获得大量土地，归国家所有 ，分租给平民耕种 ，国家取得一定的年度租金，对荒地也采取这种办法处理。公元2世纪则正式出现永佃权的法律概念 。至查士丁尼时期形成完备的制度，并为后世所沿用（注：江平 。罗马法基础[m].177.）。罗马法上永佃权被视为一种独立的物权 ，因其以对土地的占有、使用和从中获得收益为目的 ，故被归入用益物权范畴 。早期日尔曼法不动产所有权只存在上级所有权与下级所有权的区别，无论是上级所有权人还是下级所有权人 ，均是所有权人 。此分割所有权原为欧洲中世纪极普遍之土地制度。但于罗马法继受后 ，因此种观念显然远非罗马法所有权之本质，遂改依罗马法之观念 ，并加以整理 。于是现代欧洲民法皆排斥分割所有权之观念 。或以昔日上级所有权为所有权 ，而以下级所有权为其上之用益物权（地上权，永佃权）；或以下级所有权为所有权 ，而以上级所有权为其上之土地负担。日尔曼法之所有权观念 ，遂皆改罗马法系之形式体系焉（注：（台）李宜琛。日尔曼法概说[m].26.） 。后世大陆法系的《法国民法典》 、《德国民法典》和《瑞士民法典》将永佃权规定为用益权，以与地上权相区别 。《日本民法典》一改上述民法典的传统做法 ，使用永佃权的概念 ，在物权法编中单独规定一章“永佃权 ”，该章规定：永佃权人有支付佃租而在他人土地上进行耕作或畜牧的权利；永佃权人可以将其权利转让给他人，或于其权利存续期间 ，为耕作或畜牧而出租土地；永佃权的存续期间为20年以上50年以下 ，以长于50年期间设定永佃权，其期间缩短为50年。《意大利民法典》也采此方式 ，在第三编“所有权”中专门规定第四章“永佃权 ” 。永佃权人承担土地改良 、定期向土地所有人支付地租的义务 ，对土地产生的孳息、埋藏物以及对有关地下层的利用，永佃权人享有与土地所有人同等的权利 。永佃权的期限与日本不同 ，可以永久或附期限 ，所附期限不得少于20年。
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